vendredi 22 janvier 2010

LA LOCATION À MIAMI


PEUT–ON LOUER LIBREMENT UN BIEN ACQUIS À MIAMI ?



Alors que le pire de la crise financière semble être derriere nous, l’ immobilier à Miami continue de susciter l’intérêt des investisseurs du monde entier et notamment celui des Européens. Les sites Internet, blogs, articles, et autres discussions sur l’acquisition de biens immobiliers à Miami, fusent sur la toile. Cependant, certains aspects pratiques inévitablement liés à l’achat-vente d'un bien en Floride, sont négligés dans ces discussions.
Ces points sont pourtant essentiels et primordiaux pour un bon investissement en toute sérénité. Par exemple: Peut-on louer librement un bien acquis a Miami?

Location courte durée / location saisonnière

Très peu d immeubles a Miami autorisent la location de moins d’un an ou moins de
6 mois. Il y a en a cependant quelques uns…, assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noel et du Nouvel an.
En tant que Francaise et ayant développé mon marketing sur L’Europe en particulier, je loue personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sur à des prix un peu inférieurs.
Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropríétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre reve se transformer en cauchemard.

En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saissonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux… mais attention au loup qui peut se réveiller.

Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable.

Location longue durée

Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit etre, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit). Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d’aprobation est en géneral de 2 a 15 jours. L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excederont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant cause des problèmes à son propriétaire.

Attention: certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an. Il faut etre vigilant !.

En cas de non paiement par le locataire:

Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire. Un non-paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coute $750, avocat et sherif compris. Comme les baux ne sont que d'un an maximum et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc globalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent, il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appelera son propriétaire et demandera a partir plutot que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves pour lui notament, en affectant son "credit score report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).


L’acquisition de biens immobilier à Miami est une operation qui peut etre très lucrative à condition d’être vigilant sur nombre d’aspects. Ayant une connaissance appronfondie de ce marché depuis 1997 et ayant traversé differentes crises et vagues d’investissements j’ai l’experience et suis disposee a repondre a vos interrogations sur le sujet.

Autres aspects essentiels liés a l’acquisition de bien immobilier a Miami et sujets d’articles futurs:

• COMMENT SE PASSE UNE ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILER À MIAMI? (delais, frais de closing, commissions)

* EXPLICATIONS DÉTAILLÉES SUR LE DÉROULEMENT DES SHORT SALES ET DES FORECLOSURES (SAISIES BANCAIRES)

• SI LE BIEN QUE VOUS VOULEZ ACQUÉRIR NÉCESSITE QUELQUES TRAVAUX

• QUE SE PASSE T- IL AVEC LA GESTION DE VOTRE BIEN UNE FOIS ACQUIS ?

• PEUT-ON FACILEMENT OBTENIR UN PRET AUX USA?

• ASSURANCE, TAX, CHARGES DE COPROPRIETE

• QUAND EST IL DE LA FISCALITE?

• LA RENTABILITE?


Rédigé par Brigitte Degrave
http://www.ofcoursemiami.com
http://ofcoursemiami.blogspot.com/
23 Janvier 2010

samedi 16 janvier 2010

S'implanter aux USA avec MLaure Mathieu Consultante: Gde distribution/Vente au détail dans les domaines de la Cosmétique/Mode et accessoires.





CONSULTANTE : Marie-Laure Mathieu
BELIEVING INC
ofcoursemiami@gmail.com

Marie-Laure Mathieu, née a Nancy, France, s’est installée aux U.S.A. il y a 30 ans. Elle a aujourd’ hui la double nationalité Francaise/Américaine.
Elle a su avec détermination s’infiltrer dans le milieu “corporate” americain en devenant “manager” puis Présidente de Companie faisant jusqu’a 50 Million de Dollars de chiffre d’affaire..
De par ses talents d’organisation, son expérience de la vente sur le sol Américain et son gout du management (jusqu à 200 personnes), elle est la consultante ideale pour toute entreprise désirant s’implanter aux USA . Elle sait sélectionner les meilleures équipes et les motiver en leur adaptant ses methodes d’encadrement afin d’obtenir les meilleurs resultats.
Marie Laure peut guider n’importe quelle entreprise Francaise à travers les méandres de la mentalité américaine et la complexité de cette culture aux apparences simples mais trompeuses .
De Los Angeles ,a Miami en passant par NewYork, elle a appris sur le terrain les aspirations de ce pays , ses necessités, ses attentes, ses exigences.

Moniteur d’equitation a 18 ans et Manager d'écuries internationales en France comme aux Usa, elle a suivi, pendant de nombreuses années, les circuits de compétitions au plus haut niveau à travers le monde et découvert comment faire face aux situations les plus difficiles, jusqu'à sa reconversion dans la vente dédiée à la grande distribution et le Management d'équipes commerciales.

En onze ans, au sein de l'une des plus prestigieuse marque de Cosmétiques Francaise, elle a su grimper les échelons jusqu’à en devenir la Vice Presidente pour les U.S.A. et le Canada. Elle a su implanter et déveloper les ventes de cette marque Francaise dans les “grands magasins” Américains les plus prestigieux, tels Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, Bloomingdales ou Bergdorf Goodman.
Marie Laure a créé sa propre compagnie Believing Inc, et est aujourd ‘hui consultante indépendante.
Elle assure en parallèle le développement et la promotion de Compagnies Européennes dans divers domaines (mode, accessoires, écologie, medical….)au travers de sa présence dans les salons specialisés, dans tous les Etats Unis, ce qui lui permet de rester en contact permanent avec son propre fichier de clients et d’acheteurs et d’être au fait des évolutions du marché Américain.



"Contactez moi nous discuterons de votre projet ensemble" :
Marie Laure Mathieu
BELIEVING INC
mlmiami7@yahoo.com
Tel : +914-318-0431

Première consultation gratuite.