dimanche 24 mars 2013

Immobilier : une villa à Miami pour le prix d'un T2 à Bordeaux

Moins chère que Bordeaux ou La Rochelle, Miami attire des milliers de Français désireux de s'offrir une résidence secondaire ou de faire un placement immobilier


Si le chapelet d'îles artificielles sert encore ici de refuge doré à Tom Cruise, Madonna et autres Puff Daddy, voilà que Miami se donne aussi des airs de vrai-faux quartier résidentiel français. Avec désormais 60 000 de nos compatriotes à demeure et plus de 100 000 autres à y avoir investi depuis dix ans, la deuxième ville de Floride est même en passe de devenir la plus grande colonie immobilière française. Le malheur des uns faisant une nouvelle fois le bonheur des autres, la crise des subprimes aura ainsi contraint nombre d'Américains moyens à mettre la clef sous un paillasson vite soulevé par les baby-boomers de l'Hexagone.

Une maison pour 50 000 €

Car si, après avoir été souvent bradés de moitié, les prix repartent à la hausse depuis l'an dernier, appartements et maisons restent encore bien plus abordables à Miami que tout au long des côtes ou des grandes villes françaises. Pour le budget d'un deux pièces à Bordeaux ou dans le centre de La Rochelle, ce sont des dizaines de villas récentes qu'offrent par exemple chaque semaine les pages de nos magazines. De 50 000 euros les 60 mètres carrés, et jusqu'à 350 000 pour cinq chambres - et le même nombre de salles de bains - les pieds dans les eaux de Miami-Beach. Au-delà, donc, des palaces à multimillionnaires, ce sont des dizaines de lotissements et autant d'agents immobiliers francophones qui surgissent aujourd'hui à chaque coin de rue. « Après les restaurateurs et les patrons de bars français, voilà les compatriotes que l'on croise le plus à Miami », raconte Élodie Germain, jeune réalisatrice charentaise un temps installée dans les quartiers sud.

Profitant de la faiblesse du dollar comme de l'exorbitance des prix du marché français, ceux-là voient ainsi défiler des candidats qui, sans être évidemment modestes, n'ont plus forcément le profil de Crésus. « Tandis que les rentiers vont en Suisse, les grands patrons en Belgique et les financiers à Londres, de plus en plus de jeunes entrepreneurs débarquent ici », raconte Thibault de Saint-Vincent, patron de l'agence Barnes et pionnier de la discipline délocalisée il y a une vingtaine d'années.

Gare aux arnaques !

Mais à moins de 500 euros l'aller-retour Paris-Miami en avion, ce sont aussi des milliers de non-candidats à l'exil qui, depuis quatre ans, investissent massivement et à distance la Floride. « Ils ne viennent passer que quelques semaines en maillot de bain et louent leur bien le reste de l'année. Avec trois cent soixante jours de soleil, c'est très rentable, car le boom de location saisonnière permet d'équilibrer ses frais, et même de se payer un petit revenu. Sans parler d'un bonus à la revente quasiment assuré depuis qu'une bonne partie de la planète a décidé de revenir bronzer et s'amuser à Miami. »

Proposée clés en main par des agents immobiliers ne s'encombrant pas ici de délais ni de frais de notaire, cette formule économique n'a pourtant rien d'un exil fiscal. Car, sauf à y être officiellement salarié, la Floride - pas plus que le reste des États-Unis - n'offre guère l'asile au contribuable français. « La loi permet juste de réduire l'impôt sur la plus-value, alors que celui-ci a encore été durci début 2012 en France », explique l'un des nombreux juristes établis dans la place.

Si acheter en Floride ne revient donc pas à se faire bâtir un château en Espagne, encore faut-il ne pas le faire les yeux totalement fermés. « Les villas à 50 000 dollars ne sont bien souvent que de vieilles bicoques construites dans des quartiers malfamés », assure Thibault de Saint-Vincent. « Quand il ne s'agit pas d'un bien situé à 350 kilomètres de Miami, au beau milieu de la pampa. Ce genre d'annonces est fait pour allécher, mais c'est un peu comme si un Américain achetait un logement HLM à La Courneuve, en pensant investir dans un triplex sur la Côte d'Azur. » Organisant trois fois l'an des conférences pleines à craquer à Paris et en province, le VRP en chef de l'agence Barnes ne rechigne pourtant pas à vendre du rêve en barre. « Les bons plans existent bel et bien. Comme cette villa des années 60 à 150 000 dollars (NDLR : 112 500 euros) que nous venons de dénicher dans un quartier sympa pour un client pas très fortuné. Pour cette somme, il disposera de 90 mètres carrés habitables, d'un jardin deux fois plus grand, et à coup sûr d'une plus-value de plusieurs dizaines de milliers d'euros à la revente. »

 À ce prix-là, nous n'avons hier trouvé à Bordeaux qu'une « maison » de 28 mètres carrés avec courette. À rénover. Depuis peu, une agence spécialisée dans le business franco-américain vient d'ailleurs de s'installer dans la capitale girondine.


Source Sud Ouest

lundi 11 mars 2013

Immobilier : Miami moins chère que Bordeaux !

Malgré un net regain de forme depuis le crise des subprimes, Miami reste une ville très attractive en terme de prix. La station balnéaire floridienne est toujours moins chère que Toulouse, Bordeaux ou Marseille !

C'est un marché qui connaît "un boom historique". En 2012, la ville de Miami a vu les investisseurs en recherche de produits immobiliers affluer en nombre, attirés par le prestige de cité balnéaire floridienne. "Le nombre les transactions s'y est accéléré de 14 % sur 1 an (...) les prix ont crû de 10% pour le moyen de gamme à 30% pour le très haut de gamme (...) et les loyers de 30%", a ainsi constaté le spécialiste de l'immobilier de luxe Barnes.
Et pourtant, la pierre à Miami reste très bon marché. La crise des subprimes de 2007 qui a fait fortement chuter les prix dans la ville floridienne, a laissé des traces. Depuis, un effet de rattrapage s'exerce. "De grandes opportunités d'investissement sont nées des subprimes. Depuis 3 ou 4 ans, il y a de très belles affaires à faire à Miami", estime Laura Kijner, directrice communication de KSI Realty, un spécialiste de l'immobilier et gestionnaire de patrimoine, implanté notamment en Floride.

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Le prix au mètre carré à Miami deux à trois fois inférieur à Paris

Cette période favorable n'est d'ailleurs pas terminée. "Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme", indique Barnes.
Il reste en fait "entre une et deux belles années avant que les prix de l'immobilier à Miami ne reviennent à leur niveau d'avant crise", prédit Laura Kijner.
Deux belles années encore, mais "un investissement, s'il est réalisé maintenant, qui peut prendre 40% en 4 ou 5 ans", estime pour sa part Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.


La complexité des saisies hypothécaires

Plus concrètement, un investisseur potentiel peut accéder à deux types de biens immobiliers sur le marché de Miami : "les biens classiques, qui appartiennent à des propriétaires voulant vendre ; et les saisies hypothécaires qui existent sous deux formes, les "foreclosure" et les "shortsale"", explique Laura Kijner. Ce que les américains appellent "foreclosure" sont des biens qui ont été saisis par les banques à la suite de la crise des subprimes et dont les propriétaires ont été expulsés. Ces appartements ou maisons peuvent parfois être laissés à l'abandon pendant plusieurs mois. C'est pourquoi Laura Kijner conseille plutôt -sans exclure "les foreclosure"- les "shortsale" qui sont des biens réquisitionnés par les banques mais qui sont toujours occupés par leurs anciens propriétaires. Reste qu'in fine, quel que soit le type de saisie hypothécaire, la marge de négociation sera quasi inexistante pour l'acheteur face à la banque, car il se retrouvera concurrencé par une multitude d'autres acquéreurs potentiels.

L'investissement à Miami peut générer, en cas de location du bien, "un retour ou un rendement supérieur à 7% net dans certains cas", indique Laura Kijner. La Floride bénéficie de dispositifs fiscaux particulièrement avantageux : pas d'impôt sur les revenus des particuliers (résidents ou non) dans cet Etat sachant qu' au niveau fédéral, le taux marginal maximal est de 39,60%. L'impôt sur les sociétés est lui de 15%. Laura Kijner conseille d'ailleurs, avant d'investir en Floride, de créer une société du type SARL ou fondation.


La construction reprend

Les Européens restent très présents en Floride et ceux originaires de la zone euro profitent d'un taux de change particulièrement favorable en ce moment . Les sud-américains de Colombie, du Venezuela, ou du Brésil, ainsi que les Russes, les Chinois et les Canadiens contribuent également à l'augmentation de la population de 10% en 5 ans. Ce qui a "permis d'absorber de 2007 à 2012 l'ensemble des biens disponibles qui sont aujourd'hui tous occupés soit en résidence principale, soit en résidence secondaire dans les quartiers résidentiels", indique Barnes. Du coup, la construction a repris à Miami, comme partout sur le territoire américain. L'année passée, les permis de construire ont en effet rebondi de 30% et les mises en chantier de 28% aux Etats-Unis. Ce qui fait de 2012 la meilleure année pour la construction résidentielle depuis 2008.

La Tribune - Mathias Thépot | 05/03/2013, 09:44